הכן ביתך למכירה: מורה נבוכים למוכר דירה

ראשי >כתבות ומאמרים>הכן ביתך למכירה -בעיר ובמושב
                     איך להתכונן לקראת מכירת נכס?
                                         (בעיר ובמושב)
פתיחה
כאשר עומדים למכור נכס לא יספיק אם רק תייפו ותכניסו שיפורים קוסמטיים במראה החיצוני של הנכס העומד למכירה .
לקראת מכירת נכס ,ביחוד כאשר מדובר במכירתו של בית פרטי או בית בהרחבה במושבים (שיכון בנים), יש להערך ממש
מבחינה משפטית/תכנונית.  שלא תתפסו, חלילה, לא מוכנים כשיגיע רגע האמת.
כדי לבדוק אם אתם מוכנים כבר לפרסם את הנכס ולהתקשר בעסקה חלקה ומוצלחת, עליכם לבצע בדיקה מקדמית קצרה,
הכוללת שלושה פרמטרים שתציגו לעצמכם .אלה יבהירו לכם מיד אם הנכס כבר מוכן להצגתו למכירה
או שחובה לבצע מספר פעולות הכנה מקדימות לפני ש"יוצאים לשוק".
 
א) האם הנכס רשום על שמכם?
רבים מהרוכשים בתים או דירות סבורים בתום לב כי ברגע שקבלו לידיהם את החזקה בנכס פירוש הדבר כי הבית כבר
רשום על שמם .אז זהו ,שלא! הדבר לא יקרה מאליו.
רישום הזכויות שלכם בנכס שרכשתם אם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) במינהל מקרקעי ישראל או בכל גוף רלוונטי
אחר היא אקט נוסף המשלים את זכותכם המלאה בבית.  
זוהי פעולה מורכבת הדורשת טיפול מקצועי: השגת אישורים מרשות המס, מהרשות המקומית וכן עבודה מול מספר גופים
כמו הטאבו, חברות משכנות, מינהל מקרקעי ישראל וגם בנקים (אם נטלתם בזמנו משכנתא למימון הרכישה).  
נכון שניתן לרשום הזכויות גם תוך כדי מכירת הנכס הלאה ,מה שנקרא "תוך כדי תנועה". אולם הדבר יעשה בסד של זמנים
מלחיץ ותחת איום של הפרת חוזה אם משהו משתבש.
אז למה להכנס לסד של זמנים ולסיכון בהפרה של חוזה אם אפשר ,עם קצת מודעות, להסיר את המכשלה ולסדר את
הרישום מראש ,טרם עשיית העסקה?!
 
ב) האם רשומה זכותכם בנכס גם בלשכת רישום המקרקעין?
שאלה זו רלוונטית ביחוד ,לכם, המתעתדים למכור את ביתכם שבהרחבה במושב.
כיום לגבי רוב ההרחבות במושבים קיימת דרישה מצד מנהל מקרקעי ישראל שזכויות החוכרים לא תהינה רשומות
רק במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") אלא גם בלשכת רישום המקרקעין (להלן "טאבו").
בלי זה המינהל אינו מטפל בשום ענין לגבי אותו נכס.
קחו בחשבון שגם אם תשכרו לשם כך עו"ד זריז וחרוץ ,הליך שכזה של רישום זכויות החכירה שלכם גם בטאבו
עשוי לארוך, במקרה הטוב , מספר חודשים.
והנה עלול להווצר מצב שלמרות שמצאתם, סוף סוף, קונה אידאלי ,אשר מסכים לשלם לכם מחיר חלומי ,אינכם יכולים
להכנס איתו לעסקה ולהתחייב ,פשוט, כי לא הסדרתם את רישום זכויותיכם בטאבו מראש ומבעוד מועד.
אז יתכן (אם יואיל הקונה להסכים לכך) ששוב תאלצו לקחת על עצמכם אחריות להסדיר הרישום הנ"ל במהלך
בצוע חוזה המכירה  .זאת על כל הסיכונים החוזיים ,הכרוכים בכך. לא חבל?!  כבר אמרנו: הערכות מראש...
 
ג) האם הנכס בנוי בהתאם להיתר?
בחוזי מכר ,רובם ככולם, נדרש המוכר להצהיר כי הנכס בנוי בהיתר ,ללא חריגות בניה . האומנם?
חישבו היטב לפני שאתם חותמים על סעיף כזה בהסכם .כדאי שתהיו, אתם וביתכם ,מוכנים ומתואמים עם הצהרה כזו מראש.
עת יתברר לקונה כי הצהרתכם בחוזה בדבר העדר חריגות אינה תואמת את המציאות, אתם עלולים למצוא עצמכם
בהפרת הסכם מולו. הפרה בעלת השלכות כספיות כבדות.
מעבר לכך - היה ויסתבר כי השינוי או התוספת שבצעתם ללא היתר במבנה אינו אלמנט שניתן להוציא לו רשיון במסגרת
התכניות הקימות או שיש להוציא ממון רב לצורך כך, בכל מקרה הסתבכתם . אתם בבעיה מול הרשות המקומית,
אשר עלולה להפעיל את אמצעיה החוקיים כגון: תביעות ,דרישות כספיות וצווי הריסה...
אתם בבעיה קשה יותר  מול המינהל, אשר תגובתו לא תהיה שונה מזו של הרשות המקומית הן מהבחינה המשפטית
והן מהבחינה הכספית.
בענין זה טרם כניסתכם לעסקה ,התייעצו מראש עם עורך דין ו/או עם מהנדס/אדריכל.  אל תשאירו את הנושא למזל.
 
סוף דבר:
כמובן שטרם נכנסים לעסקה יש לקחת בחשבון גם את הבטי המס ,שהם חלק בלתי נפרד מכל עסקה:
יש לבחון ,מראש, קיום חבויות במס ,הדרך להקטינן או להמנע מהן (אם ניתן).  אבל זו ,באמת, כבר "אופרה אחרת".

לכן ,אם אתם מתכננים למכור את דירתכם ,או את ביתכם צמוד הקרקע בעיר או את זה המצוי בהרחבה במושב -
גשו לעורך דין ,אשר מתמצא היטב בנושאים ,והכינו בזמן ומראש את הקרקע (תרתי משמע). זה משתלם וכדאי!
 
הכותבת: עו"ד גילה פרין מומחית בתחום המקרקעין (במושבים ובמגזר העירוני) ובתחום מיסוי המקרקעין.
(המאמר אינו מחליף 
יעוץ משפטי' לא מהווה תחליף  לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו לבצוע פעולות משפטיות.)