ירשתם דירה ? מובטח לכם מפגש עם רשויות המס   
 
להצטרפותן של דירה או דירות שהתקבלו בירושה למלאי המשפחתי  (להלן:  דירת ירושה ) , יש השפעות רחבות טווח.  המדובר בעיקר בהשלכות כספיות
מרחיקות לכת על המיסוי שיחול הן על דירת הירושה והן על עסקאות בדירה/בדירות האחרות ,אשר מצויות ברשותנו.                                                                                     

מענה לשאלות נפוצות ,אודות מצבים שכיחים הנוגעים לדירת ירושה, בכתבה זו:  
 
האם כשאמכור את דירת הירושה אהיה פטור ממס?
האם יורש, המוכר דירת ירושה, משלם מס שבח?  מס שבח חל על מוכר דירה. אולם החוק מאפשר פטור ממס שבח ,בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:                            
1) על היורש המוכר להיות בן הזו או צאצא אן בן הזוג של אותו של צאצא, של המוריש.                                                                                                                    
2) לפני הפטירה המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד                                                   
3) אילו היה המוריש עדיין בחיים ועושה הוא את העסקה היה פטור ממס שבח.
יוצא שבאופן עקרוני : אם אינכם בקירבה המשפחתית הנדרשת למוריש או אם נתוני המוריש אינם עומדים בתנאים 2 או 3 כנ"ל,
תחויבו בעת מכירת דירת הירושה, במס שבח.
 
כיצד משפיעה הצטרפות דירת הירושה לנכסי ,על מכירת דירת המגורים שלי?
אם ירשתם דירה וברשותכם דירת אחת נוספת משלכם ,הפכתם, כהרף עין, למרובה דירות, מי שיש לו יותר מדירה אחת. זה אומנם מעשיר אבל...               
אליה וקוץ בה. "התעשרתם" ? שלמו!                                                                                 
משהפכתם למרובה דירות הרי שמעתה בעת מכירה של הדירה שלכם (להבדיל מדירת הירושה, עליה חלים הכללים שפירטתי כנ"ל) – אתם חבים במס שבח.
אולם קיימת נקודת אור: אם יש לכם דירת ירושה אחת (בנוסף לדירה יחידה שלכם) ואם חלקכם בדירת הירושה אינו עולה על 50% לא תיספר
לחובתכם דירת הירושה. כלומר בעת מכירת דירת המגורים שלכם תחשבו לבעלי דירה אחת ולא תצטרכו לשלם מס שבח. 
 
ומה יקרה אם ארכוש לעצמי דירה ,בנוסף לדירת הירושה שברשותי?
ככלל מי שרוכש דירה חב במס רכישה. תעריף מס רכישה למי שיש ברשותו דירה או דירות נוספות, בנוסף לדירה שבדעתו לקנות, גבוה לאין שיעור
(8% מס רכישה החל מהשקל הראשון) לעומת מי שקונה דירה יחידה ואין ברשותו דירה נוספת (מס רכישה מדורג מ-0% ועד ,10%) .
לכן אם ברשותכם, דירת ירושה (בנוסף לדירה שבדעתכם לרכוש כתחליף או שדרוג לדירת המגורים בה התגוררתם) וחלקכם באותה דירת ירושה מעל
למחצית (50%) – אתם הופכים לבעלי דידרה נוספת, מרובי דירות. מרובה  דירות משלם את התעריף הגבוה של מס הרכישה בעת רכישה.
 
מה ההשלכות של העברתה במתנה של דירת ירושה לאחים?
ככלל  מאז 1 בינואר 2014 (ולפחות עד סוף שנת 2017) ,העברה ללא תמורה בין אחים אינה נחשבת עוד כבעבר לעסקה פטורה ממס שבח.
אבל אם הנכס המועבר בין האחרים הוא נכס שהמעביר והמקבל ירשו מההורים או מסבא-סבתא , יחול הפטור .במקרה כזה המעביר לא ישלם מס שבח.
(פה המקום להעיר כי תכנוני מס שיחסכו לכם כסף רב, לגבי ירושות עדיף שיעשו טרם חלוקת הירושה ואפילו טרם הגשת בקשה לקבלת צווי ירושה או צו קיום
צוואה מבית המשפט. אך על כך בכתבה אחרת)  
 
האם דירת הירושה נספרת לי לצורך מס ריבוי דירות ("חוק כחלון")?
על פי הוראות החוק שהוחל החל מינואר 2017, כל מי שברשותו שלוש ויותר דירות מגורים ,משלם את המס השנתי הזה ,שיכול להגיע ל-18,000 ₪ לשנה!
(ללא  קשר לפעילות בנכס: קניה/מכירה/השכרה/הדירה עמדה שוממת) .                                                                                          
לגבי דירת מגורים שהתקבלה בירושה , ישנו פטור קצרצר. דירת ירושה שלא הושכרה בשנה הראשונה שלאחר פטירת המוריש- לא תמנה כדירת מגורים באותה שנה
ראשונה לצורך מס ריבוי דירות . לאחר תקופה זו , ככל וברשותכם שתי דירות משלכם ודירת ירושה (אחת או יותר) בנוסף , זה הופך אתכם לבעלי לפחות שלושה נכסים,
לפחות. בעלי שלושה נכסים ומעלה משלמים את המס השנתי הנ"ל החדש.
 
סיכום:
ממספר הסיטואציות שנבחנו ברור כי להצטרפותה של דירת ירושה למאגר הדירות המשפחתי ,יש השלכות רבות הן על המערך הכספי הכולל של המשפחה ,
הן על אופן ההתנהלות בכלל הנכסים והן על שיקולי המס בעת בצוע עסקאות אם בדירת הירושה ואם בדירות האחרות במאגר.
לפיכך, תמיד, טרם עשיית פעולות בנכסיכם עדיף להתייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין . הייעוץ יעשה בראיית התמונה הכוללת תוך בחינת כל מקרה לגופו.
כך אפשר יהיה להמליץ לכם על הערכות מתאימה מראש ,על תכנון מס נכון עבורכם ובעיקר לנסות לחסוך לכם הרבה כסף וגם הרבה כאב ראש.
 
*נכתב (ינואר 2017) על ידי עו"ד גילה פרין (מקרקעין , נדל"ן, מיסוי נדל"ן, צוואות ירושות)
**הכתבה  אינה מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ כזה ואין להסתמך על האמור בה לבצוע פעולה כלשהי.