קונים דירה? אתם חייבים להתכונן!

ראשי >כתבות ומאמרים>קונים דירה? אתם חייבים להתכונן!
כיצד להתכונן לקראת רכישת דירה / בית
מתכוננים לרכוש דירה או בית? אתם במקום הנכון.                                                                                   
בין אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה בחייכם ובין אם אתם נימנים על משפרי הדיור או המשקיעים בנדל"ן - תמיד ההתרגשות גדולה.                     
אבל תכל'ס ,חוץ מלהסתובב בין דירות בחיפושים, יש מספר דברים חשובים ביותר, אשר לטובתכם, חובה לדעת וליישם ,אפילו לפני כן ,ממש עוד בשלבים הראשונים:
 
משכנתא:
אם בדעתכם לממן הרכישה במימון משכנתאי ,צריך קודם כל לערוך ביקור מקדים בבנק.                                                                                        
באופן כללי הרוכש דירה יחידה וראשונה בחייו יכול לקבל עד מקסימום 75% ממחיר הדירה הנרכשת במימון משכנתאי (את השאר ,כמובן, יש להביא מהון עצמי "מהבית").
משפרי דיור - מימון עד 70%. משקיעים יוכלו לקבל מימון המגיע עד 50% בלבד.                                                                                             
אך בזאת לא די. לפני שמתחילים לחפש בודקים מה התקציב העומד לרשותכם בפועל, מעבר להון העצמי. הכי פשוט לפנות למחלקת המשכנתאות של הבנק מולו אתם עובדים בשיגרה .הבנק יבדוק, את התנהלותכם בחשבונותיכם ואת תלושי המשכורת שלכם ויקבע בכמה מסתכמת יכולת ההחזר החודשית שלכם . לאור זאת יעדכן אתכם כמה כסף יהיה מוכן להעמיד לרשותכם כמשכנתא. כך תוכלו לדעת מה התקציב העומד לרשותכם לצורך הרכישה ותהיו ממוקדים ויעילים יותר בחיפושיכם אחר נכס לרכישה.                              

אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה שברשותכם (ושבדעתכם למכור) בידקו מול הבנק האם כדאי להשאר עם המשכנתא הישנה שלכם ורק לגרור אותה מהנכס העומד למכירה אל זה החדש, שאתם מתכננים לרכוש. או שעדיף לפרוע ולסלק המשכנתא הישנה הפחות טובה ולצורך הרכישה החדשה , לקחת משכנתא אחרת וטובה יותר. במקרה כזה של סילוק יש כמובן לבדוק מול המשכנתאי/ת שלכם במה הדבר כרוך  וכיצד יש לעשות זאת: האם יש "תחנת יציאה" קרובה לצורך פרעון מוקדם, שלא תחייב אתכם בקנס או שניתן איכשהו בהודעה מוקדמת לבנק ,להקטין את הקנס, הכרוך לעיתים בפרעון מוקדם.

שימו לב: אם אתם לוקחים מימון משכנתאי מקסימלי חובה ,לטעמי, לערוך פרה-רולינג שמאי. כלומר לקחת שמאי שיבדוק את הדירה ,אשר בדעתכם לרכוש ,עוד טרם החתימה על החוזה. שמאי זה צריך להיות אחד מ'שמאי הבית' של הבנק בו אתם מתעתדים ליטול משכנתא. היה וימצא השמאי כי ערך הנכס נמוך מהמחיר החוזי, אתם עלולים למצוא עצמכם ללא יכולת לממן העסקה.  לפיכך, נתון זה צריך להיות ברור טרם החתימה על הסכם הרכישה.

בנקודה זו יש הנוטים להעזר ביועץ משכנתא חיצוני. כזה שעורך עבורכם סקר שוק לאיתור המשכנתא הכי מתאימה וטובה עבורכם ואף מתמקח על תנאיה. אבל זה כבר ענין אישי של כל אחד.
 
שיקולים כללים:
שיקולים אובייקטיבים וסוביקטיבים כרוכים ברכישת נכס : תקציב, מיקום, גודל, מספר חדרים ,כיווני אויר, קרבה לחברים למשפחה, רצון להשתייך למוסד חינוכי זה או אחר, פיתוח סביבתי צפוי ,הוצאות הכרוכות במגורים כמו ארנונה ודמי ועד הבית ו... כן אפילו סנטימנטים.... כל אלה ואחרים משמשים בערבוביה במערכת השיקולים אם לרכוש נכס מסוים אם לאו.                                                                                                 

שימו לב : עמידה בלוח זמנים הוא שיקול נוסף שאקטואלי במיוחד לאלה מכם שהם משפרי דיור, המחליפים את דירתם הישנה ברכישת אחרת תחתיה.                 
אם רכשתם דירה אולם טרם מכרתם את דירתכם הקודמת, מוקצב לכם בחוק פרק זמן מוגבל למכירתה .ככל שיעבור פרק זמן זה ולא תמכרו את דירתכם הקודמת, תחויבו בתשלום מס רכישה בגין הדירה שכבר רכשתם ,בתעריף מוגדל תעריף המתחיל מ-8% מס החל מהשקל הראשון!                                                                           

בדיוק בפרשת דרכים זו מעדיפים ,לעיתים, רוכשים להעזר בשירותי תיווך . מתווך ,שמטבע הדברים מנוסה יותר ,מקושר יותר, מעורב יותר וחשוף להרבה יותר נכסים והזדמנויות – ידע לכוון ביעילות את הלקוחות למבחר גדול יותר ומדויק יותר של נכסים . אך שוב ,זה ענין אישי של כל אחד.
 
זכרון דברים:
נו? בדקתם את הדירה? ניסיתם כבר את תקינות כל החלונות והדלתות, סגרתם ופתחתם את כל הברזים, עברתם על כל הבלטות...?  מה הלאה?
בזו ההזדמנות אני שבה ומזכירה לא לחתום על זכרון דברים. זאת גם אם יש לכם הרגשה שאם תצאו מפתח הדירה בלי מסמך חתום "יחטפו" לכם את ה"מציאה". דירה היא עסקת חיים ולא חותמים על מסמכים ומתחייבים בלי לדעת את כל הנתונים הנחוצים לבצוע עסקה. בנקודה זו, גם אם נדמה לכם שהכל ידוע, עדיין אינכם יודעים מספיק .

מעבר להבט הפיסי יש מספר דברים שמאוד חשוב שתבררו עם המוכר ושתרשמו (לעצמכם בלבד) טרם לחיצת הידיים עימו: מחיר, מועד פינוי, מה צמוד לדירה (מחסן, גג, חניה) ותראו גם היכן ההצמדה נמצאת פיסית, סכום המשכנתא של המוכר, מספר הגוש חלקה של הנכס (לפעמים ניתן למצוא נתון זה בשובר הארנונה) מומלץ לצלם ת.ז. של המוכרים ולקחת פרטי עורך דינם. זה יהיה חשוב בהמשך הדרך.
רצוי גם לתשאל את המוכר לגבי ליקויים נסתרים שהיו או עדיין קיימים בדירה כגון: חדירת רטיבות, נזילות, נפילות מתח בחשמל , סכסוך עם שכן לגבי הדירה וכל מיני מרעין בישין שיש לדעת לפני שסוגרים עסקה.
השתדלו גם לערוך רשימה של פריטים שהמוכר הסכים להשאיר לכם כחלק מהעסקה ,לדוגמא: ארונות קיר, נברשות ,מזגנים, דלפקים, פריטי ריהוט...                
סגירה של הדברים כעת תמנע הפתעות לא רצויות אחר כך כאשר כבר תהיו שקועים עמוק בשלב המשא ומתן.
 
התקשרות חוזית
זהו, השלמתם את החלק הטרומי ואתם בשלים לשלב המו"מ.
אתם יכולים לפנות לכל עורך דין בין אם הוא מתחיל או ותיק, חבר ילדות, קרוב או זר. אולם הקפידו, תמיד, שיהיה זה עורך דין שעסקאות במקרקעין הוא תחום מומחיותו המוכח!!!
עורך דין שמתמצא ברזי מערכת החוקים וברזי הניסוחים החוזיים. כזה שיאסוף ויבדוק היטב ובמומחיות את כל הנתונים, כזה שידע לכוון אתכם, שילווה אתכם יד ביד גם אחרי החתימה ויהיה זמין לייעץ לכם גם במהלכה לגבי ענינים משפטיים שונים שצצים, כזה שיתזכר אתכם מבעוד מועד לגבי פעולות שאתם צריכים לבצע תוך כדי העסקה ושישלים, בסופו של דבר, את מלאכת רישום הנכס על שמכם.

מנסיון של כ-30 שנה בתחום עסקאות המקרקעין ,אתוודה כי התהליך מורכב. יש לקחת בחשבון מכלול נושאים מתחומים שונים כמו מתחום החוזים, מתחום התכנון והבניה ומחוקי מיסוי המקרקעין.... כל התפשרות או נסיון לעגל פינות עלולים, חד משמעית, להסתיים בתוצאות ממש לא רצויות מבחינתכם.
 
סיכום:
ועכשיו אחרי שעשיתם את כל ההכנות, עליהן המלצתי, לא נותר לי אלא רק לאחל לכם : שיהיה בשעה טובה ומוצלחת.
 
 
*נרשם בחודש מרס 2018 על ידי עורכת דין גילה פרין : מקרקעין, חוזים צוואות-ירושות
*האמור בכתבה אינו תחליף ליעוץ משפטי אישי וכל העושה בה שימוש ללא יעוץ שכזה עושה זאת  על אחריותו בלבד.