מי "לקח" את הטבת המס שלי?!
איך קורה כשבן הזוג
עושה עסקת מקרקעין בנכס הרשום רק על שמו, מקבל הטבת-מס כגון :פטור ממס שבח
או הנחה ממס רכישה, ומחסל בכך לכל שאר בני המשפחה, את היכולת להנות, בהמשך, מההטבה
דומה בעסקות, שיעשו גם הם בנכסים שלהם?
זה עלול לקרות כאשר
לא מודעים לאפשרות זו ,לא מתכננים עסקאות בתבונה ולא נערכים לקראתן מראש.
כולנו
יודעים שידע ומידע שווים כח וממון .לכן, כתבה זו שווה עבורכם זהב.
חוק מיסוי מקרקעין* יוצר פיקציה לענין מס השבח (במכירה) ולענין מס
הרכישה (בקניה).
לפי הפיקציה כל יחידי התא המשפחתי (בני
הזוג והילדים עד גיל 18) נחשבים כיחידת מיסוי אחת. כלומר לצורך בדיקת זכאות לפטור ממס שבח (בעת
מכירה) ו/או להקלה במס רכישה (בעת קניה) יחשבו כל יחידי המשפחה לאישיות משפטית אחת,
התא המשפחתי.
מה
זה אומר? לפי עקרון התא המשפחתי הקבוע
בחוק - יוצא שלכאורה כל פעולת מכירה או קניה של אחד מחברי התא המשפחתי משפיעה גם
על שאר יחידי התא ונזקפת לחובתם או לזכותם, כאילו הם בצעו אותה. לפי הפיקציה הזו כל
חברי התא המשפחתי נחשבים כאילו הם הקונה או כאילו הם המוכר באותה עסקה ,זאת גם אם
הנכס ,לגביו בוצעה הפעולה ,בכלל לא היה רשום על שמם ו/או הם לא ראו ,אפילו, גרוש מהעסקה!
מטרת החוק שיצר את הפיקציה של התא המשפחתי
,היתה למנוע התחכמויות ותכנוני מס במסגרתם ירשמו בני זוג דירות על שם כל אחד בנפרד
או על שם ילדיהם ,לשם התחמקות מתשלומי מיסוי מקרקעין בעסקאות.
בפסק דין מענין וחדש שנדון
בבית המשפט העליון** הוצגו מספר סיטואציות מהחיים, עליהן נבחנו הוראות החוק והפיקציה.
מיותר לציין שדוגמאות אלה הן רק קצה המזלג לסיטואציות המגוונות ,אותן מזמנת לנו המציאות
.(אולי אפילו תמצאו את עצמכם באחת מהן):
#דוגמא א' – בני זוג (בנ"ז)
צעירים בונים חיים יחד מ"לוח חלק". במאמץ משותף רוכשים אחרי החתונה דירה
הנרשמת ע"ש שניהם. בהמשך מבקשים הם למכור את דירתם המשותפת ולרכוש אחרת
תחתיה. מה קורה עם מיסוי העסקה, בעת קניה/מכירה, במידה ויש בבעלות בני הזוג (התא
המשפחתי) יותר מדירה אחת שרכשו במשותף במהלך החיים המשותפים?
#דוגמא ב' – בנ"ז בנישואין פרק ב'. לכל אחד מטען הסטורי (דירה
הרשומה על שם כ"א מהם לבדו ,טרם נישואי פרק ב'). מה קורה אם הבעל מוכר את
דירתו הפרטית טרם הנישואין בפטור, האם ברצות האישה, לאחר הנישואין ,למכור את דירתה
הפרטית שלה לא תוכל לקבל פטור כי הבעל (שנחשב על פי החוק כתא משפחתי אחד איתה) כבר
"בזבז" אותו? או בסיטואציה אחרת – מה קורה אם שני בני הזוג של פרק ב' מבקשים
בזה אחר זה למכור את הדירות הפרטיות שלהם אחרי החתונה האם גם פה יחשב הפטור לפטור
שכבר "בוזבז" על ידי הבעל בהיותו מי שבמקרה מכר ראשון?
#דוגמא ג' – באותה סיטואציה כמו בדוגמא ב' אלא שאחרי הנישואין מבקשים
בני הזוג למכור את הדירה שרכשו יחד במהלך הנישואין. האם העובדה שהבעל
"ניצל" פטור על מכירת דירתו הפרטית לפני הנישואין ,מבטלת לחלוטין את
האפשרות של בני הזוג לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה המשותפת?
#דוגמא ד' – ולגבי מס רכישה. האישה מביאה לנישואין דירה שרכשה ורשמה רק
על שמה טרם החתונה. בני הזוג רוצים לרכוש דירה משותפת בלי קשר לדירה הפרטית
הנ"ל. האם קיומה של הדירה הפרטית ע"ש האישה "תכתים" את כל התא
המשפחתי? האם בגלל קיומה של דירה נוספת בידי אשתו, לא יוכל הבעל להחשב כמי שהוא
מחוסר דירה נוספת ולקבל תעריף מועדף וזול יותר במס רכישה?
פסקי הדין קבעו זה מכבר כי נקודת תחילת הפיקציה
שנקראת 'התא המשפחתי', היא הרגע בו נוצר התא המשפחתי. יוצא שקניות או מכירות
שבצע מי מבני הזוג טרם הנישואין לא יזקפו לחובת או לזכות בן הזוג השני. "אף
אחד מבני הזוג אינו זוכה בפטור, שלא היה זכאי לו אלמלא נישואיו אך גם אף אחד מבני
הזוג לא 'נענש' בגין עברו ההסטורי של בו הזוג השני".
בפסק הדין** בית המשפט העליון שאל שאלה
נוספת: האם קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג ישנה את
הפיקציה שבחוק*, לפיה עסקאות שמבצעים יחידים בתא המשפחתי נחשבות כאילו לעסקאות
שבצע כל התא המשפחתי?
כלומר הפיקציה ,אשר קבעה שמכירה או קניה שבצע
חבר בתא המשפחתי נחשבת לעסקה של התא המשפחתי כולו – היא פיקציה הניתנת לסתירה .
זאת באמצעות הסכם ממון שנעשה מבעוד מועד.
רשויות המס מיישמות על נכסים חיצוניים את
עקרון ההפרדה במקום את עקרון הפיקציה של התא המשפחתי. הנכסים החיצוניים לא יחשבו
לחלק מרכוש התא המשפחתי והפעילות בהם תזקף אך רק לחובת או לזכות בעל הזכויות הרשום.
זאת אף אם לא נערך הסכם ממון.
נכסים חיצוניים הם לדוגמא: דירות שנמכרו
טרם הנישואין, או כאלה שהתקבלו בירושה או במתנה ע"ש אחד מבני הזוג ,אף במהלך
קיום התא המשפחתי
לעומת זאת, לגבי נכסים אחרים - כדי
לזכות בעקרון ההפרדה (ולהשתחרר מהפיקציה), צריך להציג הסכם ממון ובו מצוינת בפירוש
הפרדה רכושית. כמו כן יהיה על בני הזוג להציג גם ראיות תומכות חיצוניות להפרדת
הנכסים החלה ביניהם בפועל. לדוגמא:
העדר מגורים משותפים בנכס הפרטי הנמכר, העדר מימון משותף לרכישת/שיפוץ הנכס הפרטי
הנמכר, והעדר שיתוף בדמי השכירות שהתקבלו מהנכס הפרטי הנמכר. זאת כדי להראות שאכן
בני הזוג פועלים הלכה למעשה על פי הסכם הממון ושההפרדה בנכסים קיימת בפועל ולא רק 'על
הנייר'.
עם
קיום הסכם ממון והוכחת אלמנטים אלה ואחרים, לא ייוחסו פעולות של אחד מבני הזוג,
בנכסים הפרטיים שלו ,לבן הזוג השני .כלומר, בני הזוג לא יחשבו עוד ,למרות הפיקציה
שבחוק, למוכר אחד או לקונה אחד ,על כל השלכות המס שיש לכך.
מסקנה:
א)
חשוב לערוך הסכמי ממון . זה נכון וטוב לא רק ליישום במצב של פרידה אלא
גם לצורך ניהול החיים המשותפים בצוותא ולתכנון מס נדל"ני נכון במהלכם.
ב)
רוצים לתכנן נכון את צעדיכם? לא רוצים להפסיד כסף במכירה או בקניה של
נכסים? היוועצו ,קודם כל, במי שעוסק
במיסוי מקרקעין. הערכו מראש ותחסכו לעצמכם הרבה מאוד כסף.
*חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
התשכ"ג -1963 סעיף: 9(ג1א)2(ב) (2), וסעיף: 49ב
**ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל
מיסוי מקרקעין נתניה (פס"ד מבית המשפט העליון ,נובמבר 2014)
**המאמר נכתב על ידי
עו"ד גילה פרין. נובמבר 2014. כל הזכויות שמורות . המאמר אינו מהווה יעוץ משפטי או
תחליף ליעוץ שכזה ואינו יכול להוות ,בשום אופן, בסיס לפעולה כלשהי.