הכן ביתך למכירה או מורה נבוכים למוכר בית פרטי/בית בהרחבה במושבים (גם לקונים לא יזיק לדעת)

ראשי >כתבות ומאמרים>הכן ביתך למכירה.
הרבה דברים בחיים מצריכים הערכות מראש: הערכות לבחינה חשובה, הערכות לקראת ארוע משפחתי משמח, הערכות ליציאה לחופשה....
גם לקראת מכירת נכס דלא ניידי ,ביחוד כאשר מדובר במכירתו של בית פרטי או בית בהרחבה במושבים (שיכון בנים), יש להערך מבעוד מועד ,שלא תתפסו, חלילה, לא מוכנים. 
הכוונה לא רק להערכות מבחינת תזרים מזומנים או להזמנת מובילים שיעמיסו את תכולת הבית. הכוונה ממש להערכות משפטית שהיא בבחינת הערכות חובה .הערכות מראש ,אשר תקל על הליך המכירה ותמנע מכם "הפתעות" לא נעימות בדרך.
אז ,עוד לפני שמפרסמים את הנכס למכירה ,לפני שלוחצים ידיים עם קונה עלינו לבדוק קודם את הנכס, שאנו מציעים למכירה ,ולהכינו כך שהעסקה אכן תוכל לצאת אל הפועל בצורה מוצלחת.
אני ממליצה שתשאלו את עצמכם שלוש שאלות עיקריות .אלה יבהירו לכם מיד אם הנכס כבר מוכן להצגתו למכירה או שכדאי וצריך לבצע מספר פעולות הכנה מקדימות לפני ש"יוצאים לשוק".

שאלה ראשונה: האם הנכס רשום על שמכם?
רבים מהרוכשים בתים או דירות סבורים בתמימות כי ברגע שקבלו את החזקה בנכס פירוש הדבר כי הבית כבר רשום על שמם או אולי מאמינים כי באורח פלא רושמת יד נעלמה את זכויותיהם בו. לכן לא טורחים הללו ,משך שנים, לוודא כי הנכס, אותו הם רכשו ,אכן רשום על שמם. 
כדי להעמיד הדברים על דיוקם :רישום הזכויות שלכם בנכס שרכשתם אם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) במינהל מקרקעי ישראל או בכל גוף רלוונטי אחר היא הפעולה המשלימה את זכותכם המלאה בבית. 
זוהי פעולה מורכבת הדורשת טיפול מקצועי: השגת אישורים מרשות המס ומהרשות המקומית ועבודה מול מספר גופים כמו הטאבו, חברות משכנות, מינהל מקרקעי ישראל וגם בנקים (אם נטלתם בזמנו משכנתא למימון הרכישה). 
במקרה בו לא טופלה הרכישה עד תום ולא נסתיימה ברישום זכויותיכם בנכס שקניתם, מתגלה כמובן המחדל רק כאשר בא קונה ,בודק את מצב הזכויות ומגלה את החסר. או אז מתחיל המירוץ נגד הזמן. 
הקונה ,שבדרך כלל אצה לו הדרך ורוצה לדעת בבטחון היכן הוא עומד, דורש ובצדק, כי התחייבותכם לרשום על שמכם הנכס ,שהוא רוכש מכם, תעשה כחלק ובמהלך חוזה הרכישה. כמובן שאז מוטלות עליכם מגבלות מלחיצות של זמן, שאם לא עומדים בהם ,מכל מיני סיבות ,עלול הדבר להוות הפרה של החוזה הגורר אחריו תשלום פיצויים .
אז למה להכנס לסד של זמנים ולסיכון בהפרה של חוזה אם אפשר ,עם קצת מודעות, להסיר את המכשלה ולסדר את הרישום מראש ,טרם עשיית העסקה?! 

שאלה שניה: האם רשומה זכותכם בנכס גם בלשכת רישום המקרקעין? 
שאלה זו רלוונטית ביחוד ,לכם, אלה המתעתדים למכור את ביתם שבהרחבה במושב.
כיום לגבי רבים מן הנכסים שבהרחבות במושבים קיימת דרישה מצד מנהל מקרקעי ישראל שזכויות החוכרים לא תהינה רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") אלא גם בלשכת רישום המקרקעין. בלעדי רישום זה לא מסכים כיום המינהל לרשום משכנתא על נכס ,ממאן לתת אישור זכויות שהוא אישור לגבי זהות החוכר הרשום (אישור זה הוא בבחינת חובה על מנת להתחיל ולהכנס ,בכלל ,לעסקת מכירה), לא מאפשר רישום ירושות ,מתנות ו/או העברות ללא תמורה ,לא כל שכן אינו מאפשר לרשום העברת זכויות על שם קונה. 
הליך שכזה של רישום זכויות החכירה שלכם גם בטאבו עשוי לארוך, במקרה הטוב ובהעדר תקלות ,מספר חודשים. לכן אם לא תבררו באם דרישה זו, לרישום זכויות החוכר בטאבו חלה גם על הנכס שלכם ,אשר הנכם עומדים להציע למכירה ואם לא תבצעו את הפרוצדורה מבעוד מועד - אתם עלולים למצוא עצמכם בסיטואציה ,בה כבר קונה אידיאלי מסכים לשלם לכם מחיר חלומי על הבית אבל אתם ממול חסרי יכולת להתחייב מיידית ולבצע את המכירה ,פשוט כי לא הסדרתם את רישום זכויותיכם בטאבו. 
או אז יתכן ששוב תאלצו לקחת על עצמכם אחריות להסדיר הרישום הזה במהלך בצוע חוזה המכירה לקונה .זאת על כל הסיכונים ,ביחוד הכספיים, הכרוכים בכך. לא חבל?! כבר אמרנו: הערכות מראש עשויה למנוע הבעיה. 

שאלה שלישית: האם אין חריגות בניה בבית ו/או האם הוא בנוי בהיתר?
יש להניח כי בחוזה המכירה של ביתכם תדרשו להצהיר כי זה בנוי בהיתר וללא חריגות בניה . האומנם? חישבו היטב לפני שאתם מתחייבים וחותמים על סעיף כזה בהסכם וכדאי שתהיו, אתם וביתכם ,מוכנים ומתואמים עם הצהרה כזו מראש.
זאת ועוד - לקראת סופה של כל עסקה אמור המוכר להביא לקונה אישור, הקרוי בעגה המקצועית : 'אישור הרשות המקומית לטאבו'. מסמך זה ,שאמורה הרשות המקומית לתת לפי דרישתכם ,כולל אישור על תשלום הארנונה השוטפת ואישור כי כל החובות כגון: תיעול, ביוב, היטלי השבחה (אם אלה קיימים כמובן) מכוסים. זו גם ההזדמנות בה רבות מהרשויות נוהגת לשלוח פקח שיערוך "ביקור נימוסין" בבית הנמכר ויבחן קיומן של חריגות וסטיות במבנה, שלא בהתאם להיתר הבניה המקורי .
היה ויתברר לקונה כי הצהרתכם בחוזה בדבר העדר חריגות אינה תואמת את האמת אתם עלולים למצוא עצמכם בהפרה מולו. 
היה ויסתבר כי השינוי או התוספת שבצעתם ללא היתר במבנה אינו אלמנט שניתן להוציא לו רשיון במסגרת התכניות הקימות או שיש להוציא ממון רב לצורך כך ,בכל מקרה הסתבכתם . אתם בבעיה מול הרשות המקומית ,אשר עלולה להפעיל את אמצעיה החוקיים כגון תביעות ,דרישות כספיות וצווי הריסה... מעבר לכך אתם בבעיה קשה יותר אפילו, מול המינהל, אשר תגובתו לא תהיה שונה מזו של הרשות המקומית הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה הכספית.


סוף דבר:

לכן ,אם אתם מתכננים למכור את ביתכם הפרטי בעיר או את זה המצוי בהרחבה במושב, גשו לעורך דין ,אשר מתמצא היטב בנושא ,והכינו בזמן ומראש את הקרקע (תרתי משמע). זה משתלם וכדאי!

המאמר נכתב ע"י עורכת דין גילה פרין. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.