דירה? מטלטלין? אבחנה ששווה כסף

ראשי >כתבות ומאמרים>דירה? מטלטלין? אבחנה ששווה כסף!

 

מה נחשב בעסקת מכר נדל"ן לממכר עצמו ומה רק למטלטלין?

ממש בימים האחרונים ניתן בבית המשפט העליון פסק דין* במחלוקת בין צד לעסקת מכר מקרקעין לבין רשויות מיסוי מקרקעין ,ששוב עורר את השאלה:
מהם המטלטלין הנחשבים לחלק בלתי נפרד מהנכס הדלא-ניידי הנמכר (הממכר) ומה הם המטלטלין שאינם חלק ממנו?
אתם ודאי שואלים את עצמכם : אז למה זה בכלל חשוב? 
ובכן, משתי סיבות עיקריות ושתיהן קשורות (איך לא) לכסף :

א) תכנון וחסכון - לעיתים כשקונים דירה או בית פרטי ,ביחוד כאשר מדובר בנכס יוקרתי המכיל בדרך כלל מטלטלין רבים ויקרי ערך, מחפשים הצדדים דרך להפחית מהיקף סכום עסקת המכר. זאת על מנת לחסוך מס. בהפחתת סכום התמורה החוזית המשולמת במסגרת עסקת המכר, יזכה הקונה לשלם פחות מס רכישה והמוכר ישלם פחות מס שבח. הואיל "והראש היהודי ממציא לנו פטנטים" ,אחד האמצעים להפחתת סכום התמורה החוזית בעסקת המכר היא 'ההפרדה'. כלומר חלק מהסכום, המשולם מהקונה למוכר במסגרת העסקה, מופרד, (לעיתים אופן מלאכותי) ומיוחס לרכישת המטלטלין בדירה.  הסכום ששולם עבור המטלטלין לא מחויב במס רכישה ולא במס שבח מכיוון שאינו חלק מעסקת המקרקעין החייבת במס.

ב) ודאות ובטחון- סיבה שניה יותר נפוצה: בעת רכישת נכס מציינים לפעמים באופן כללי בחוזה המכר כי "כל המחובר דרך קבע לנכס הנמכר", מהווה חלק בלתי נפרד ממנו וישאר בו. כלומר המוכר יצטרך בסיום העסקה ובעת פינוי הנכס, להשאיר ולמסור את אותם מטלטלין, המחוברים דרך קבע לנכס, לידי הקונה. 
 
בפסק הדין עליו סיפרתי לכם בתחילה ,ואשר דן בסכומים של מאות מליונים, קבע בית המשפט העליון מספר קריטריונים .
האבחנות שקבע בית המשפט מסייעות לבצע את ההפרדה בין מה שנחשב לנכס דלא ניידי ובין מה שנחשב למטלטלין בלבד. זאת באופן שגם רשויות מיסוי מקרקעין וגם צדדים לחוזה ,יוכלו לחיות עימה בשלום ולא לראות בה הפרדה מלאכותית ולא מקובלת.

הקריטריונים שנקבעו בפסק הדין: 
א) מבחן "הבורג" – אם ניתן לפרק את החפץ בקלות מהנכס הנדל"ני הנמכר, אזי ,כמובן, יחשב הדבר למטלטלין ולא לחלק בלתי נפרד מהמקרקעין. 
ב) המבחן "הפיסי" – אם המחובר אינו ניתן להפרדה או שהפרדתו כרוכה בגרימת נזק בלתי הפיך או חמור למקרקעין –יחשב הפריט למחובר חיבור של קבע לנכס וחלק בלתי נפרד ממנו (כלומר לא יחשב למטלטלין).
ג) מבחן הכוונה + המבחן הכלכלי – השאלה ששאל עצמו בית המשפט, באותו מקרה, היתה :האם ערך הפריט לאחר ניתוקו מהמקרקעין יפחת בצורה כל כך ניכרת עד כי יש לראותו כחלק אינטגרלי מהנכס הנדל"ני? אם התשובה חיובית – אזי הפריט יהווה חלק מהמקרקעין לכל ענין ודבר ולא ניתן יהיה להפרדה מעסקת מכר המקרקעין. (דוגמא :מערכת מיזוג אויר, שהותאמה במיוחד לאותו נכס מקרקעין ופירוקה והעברתה לנכס אחר ,לא רק שהם קשים לבצוע ,אלא אף יגרמו לפריט לנזק רב ולאי יכולת להשתמש בו במקום אחר. זאת באשר תוכנן והותאם אך ורק לאותם מקרקעין. אז הנטיה תהיה לראות בפריט חלק מהממכר הנדל"ני).
 
בית המשפט העליון הסתמך, כמובן, גם על כללי ההגיון והשכל הישר (כפי שהיו מקובלים על אותו טריבונל ,שישב בדין).

סיכום:
אז אם אתם עומדים בפני עסקת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין שיקלו ברצינות ,תוך היוועצות ,כמובן, עם עורך דין המתמחה במקרקעין, את 'פטנט ההפרדה'. אבל ,כמו בכל דבר אחר בחיים ,אל תגזימו. זה צריך להיות בגבולות ההגיון, השכל הישר והקריטריונים שקבע בית- המשפט. אחרת... הסתבכתם.
מעבר לכך ממליצה לכל קונה ולכל מוכר לא להסתפק רק בציון כללי בחוזה המכר דוגמאת: :"כל המחוברים דרך קבע לממכר ישארו בממכר ויועברו לידי הקונה". לא רצוי לסמוך יותר מידי על כוונותיו ,על הבנתו ועל רצונו הטוב ועל 'מצבי הרוח' של הצד השני לעסקה.
לכן,אף על פי שהדבר עלול להראות לכם אולי קטנוני באותו רגע, ציינו בפירוט ותארו ,בנספח מיוחד לחוזה , כל פריט ופריט ,אשר מוסכם על הצדדים כי ישאר יחד עם הנכס הנמכר וימסר, בבוא העת לידי הקונה (ואפילו עד כדי רזולוציה של תיאורו הכללי, סוגו ,ומצבו של אותו פריט). פירוט שכזה עשוי ,בהחלט, לחסוך לשני הצדדים הרבה אי ודאויות , ויכוחים, עוגמת נפש והוצאות מיותרות בסיומה של עסקה.
שנאמר: BETTER SAFE THAN SORRY.

*ע"א 2587/1 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נגד מנהל מס שבח (בית המשפט העליון)
**המאמר נכתב על ידי עו"ד גילה פרין 9/2013 . כל הזכויות שמורות . המאמר אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ שכזה ואינו יכול להוות בסיס לפעולה כלשהי.