מוכרים דירתכם ובונים על פטור ממס שבח? עיצרו הכל ורישמו הפרטים.
המחוקק אכן מעניק למוכר דירה יחידה שהיא דירת מגורים פטור מתשלום מס שבח במכירתה.
אז מתי נכס יחשב ל'דירת מגורים' ותוכלו לקבל פטור ממס בעת מכירתו?
ספוילר: זה לא כל כך פשוט כמו שזה נשמע.
לפניכם מספר דוגמאות למכירת נכס ש"מתחפש" לדירת מגורים:
דוגמא א': האם מכירת יחידה שיעודה בחוק הוא חדר כביסה על גג בנין משותף, אך משמשת למגורי המוכרים תהיה פטורה ממס שבח כדירת מגורים?
דוגמא ב': האם מכירת דירת שבמהלך כל השנים היתה בשימוש כמשרד, תהא פטורה ממס שבח כדירת מגורים?
דוגמא ג': האם מכירת בית מגורים שטרם הסתיימה בנייתו תהיה פטורה ממס שבח כדירת מגורים?
דוגמא ד': האם מכירת דירה, שיעודה התכנוני הינו דירת נופש אך משמשת בפועל למגורים רגילים, תהא פטורה ממס שבח כדירת מגורים?
דוגמא ה': האם מכירת דירה שבמהלך השנים שימשה לפעוטון (ולא למגורים) תהא פטורה ממס שבח כדירת מגורים?
תשאלו אז מה ההבדל בין המקרים הללו ?
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 העוסק בהגדרות, מגדיר "דירת מגורים" כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד,
ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה
".
בשנים האחרונות הוחמרו הקריטריונים ונקבע בפסיקה שעל מנת שדירה תחשב לדירת מגורים הפטורה ממס שבח במכירתה, עליה לעמוד בשני תנאים מצטברים שיבחנו במועד המכירה:
*ראשית – שהדירה, שנסתיימה בניתה, הינה על פי התב"ע ביעוד למגורים. להבדיל, למשל, מיעוד מסחרי, יעוד לאחסון, יעוד לצרכי ציבור וכו'...
*שנית- שאכן עם השנים השימוש ביחידה (או אפשרות השימוש בה) היה רק למגורים (שימוש זניח של חדר למשל מתוך דירה שלמה, כמשרד - בדרך כלל לא יעיב על מעמדה של הדירה כדירת מגורים).
כעת אם תיישמו את שני הקריטריונים על ארבעת הדוגמאות הראשונות הנ"ל, תגלו שהנכסים הנמכרים שם לא עמדו בהם. לכן
לא יחשבו לדירת מגורים, אשר מכירתה פטורה ממס שבח.
(רק דוגמא ה' נכנסת לגדר חריג שהעניק המחוקק בבואו לעודד מתן מענה לצרכים של האוכלוסיה במקום. כך יצא שאם הדירה הינה דירת מגורים אך עומדת ריקה או משמשת קורת גג לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת – לא יפריע הדבר להתחשבות בה בעת מכירתה כדירת מגורים. לפיכך מכירתה פטורה ממס שבח).
זה נכון שיש מקרים יוצאים מן הכלל. אך הם מגיעים לעררים וטריבונלים משפטיים ומקבלים התיחסות מיוחדת. אבל הרי אנחנו לא רוצים להמנע מלהגיע לערכאות. אנו רוצים להתכונן מראש, להקדים תרופה למכה. רוצים עסקה חלקה. לכן קיראו הלאה מה כדאי לכם לעשות.
ומה זה אומר לגביכם?
*
כבעלי נכס או כמוכרים –
לפני שאתם משתמשים בעצמכם בדירת מגורים שלא לצורך יעודה למגורים או משכירים דירה שלכם שלא לצורך מגורים (חנות למשל) - עליכם לבדוק את ההשלכות שיש לכך. הן מבחינת ציות לחוקי התכנון והבניה (סיכון לאישום פלילי), הן לפי חוקי מס הכנסה בגובה מס הכנסה על דמי השכירות. לעניננו עלולות להיות לכך השלכות במיסוי מקרקעין בעת מכירת הנכס.
אז אם אתם מתכננים למכור נכס – לפני שמציעים אותו למכירה התייעצו עם עו"ד. לפעמים הערכות בשטח לפני מכירה יכולה לחרוץ את דינכם אם כמשלמי מס שבח בעסקת המכר או כפטורים ממנו. זה ודאי שווה את זה.
(*
מבמאמר מוסגר גם כקונים יש לנושא חשיבות עבורכם-
אם אתם עומדים לרכוש נכס שאומנם נראה ו"מתנהג" כדירת מגורים למשל שהמוכרים גרים בו - אל תסתפקו בכך. חייבים לבדוק את יעוד הממכר בתיק הבנין ברשות התכנון והבניה
אם תחזרו לדוגמאות א' ו-ד' תראו לדוגמא שהנכס 'התנהג' כדירת מגורים אבל ביעודו התכנוני הוא כלל לא היה כזה. ולכן ברכישת נכס כזה אתם ראשית - עלולים למצוא עצמכם ממוסים כרוכשי זכות אחרת במקרקעין ולא כרוכשי דירת מגורים. רכישה מסוג כזה תמוסה בדרך כלל במס רכישה בתעריף הרבה יותר גבוה מזה, הנהוג בקניית דירת מגורים. שנית- אתם עלולים למצוא עצמכם תקועים עם סוג נכס שלא התכוונתם לרכוש.)
טרם עסקה ,קחו את הכל בחשבון ואל תחסכו על יעוץ מקצועי – "חסכון" שכזה בדרך כלל עולה ביוקר.
סוף דבר:
בבואכם לעשות עסקת מקרקעין הערכו מספיק זמן מראש. פנו לעו"ד שילווה אתכם, החל מהרגע הראשון, ושייצג אתכם באופן הוליסטי מתוך נסיונו הרב, הידע המצטבר שלו וכמובן בסבלנות. רק בייצוג כזה תצליחו לכסות טוטאלית את כל הבטי העסקה. בעיקר תחסכו לכם הרבה כסף ועוגמת נפש בעסקה בטוחה, חכמה עם ודאות וראש שקט.
(להרחבה סרטון חשוב על הערכות מועילה לקראת עסקה
https://did.li/B9qrl)
*** מאמר זה אינו מהווה תחליף לעיוץ משפטי פרטני וכל המסתמך עליו עושה זאת על אחריותו בלבד.
***המאמר נכתב בחודש ינואר 2024 על ידי עו"ד גילה פרין.