איך להעביר במתנה דירה לילדים "ולהשאר בחיים"?
הורים רבים מבקשים להעביר דירות לילדיהם במתנה או לפחות לסייע להם כספית ברכישת דירה עבורם.
לצד נכונות נדיבה זו מביעים גם רבים מההורים חששות, שעיקרן:
איך בכל זאת לשמר, את הדירה המוענקת לצאצא, בתוך נכסי המשפחה ולא לאבדו בעתיד לטובת מי שאינו נמנה על המשפחה (במקור)?
במה דברים אמורים?
סוגיות לגבי עתיד הנכס שניתן במתנה:
רבים מהורים ,נותני המתנה, מעלים תהיות וחששות העוסקות בסיטואציות שכל אחד ואחת מאיתנו נפגש בהם. להלן כמה דוגמאות כחומר למחשבה:
- מה יקרה אם , לדוגמא, הילד שקיבל הדירה המתנה ינשא ובן/בת הזוג ידרשו חלקם בנכס ,אם חו"ש יתגרשו בהמשך? האם צריך בכלל וכיצד ניתן למנוע זליגה של הרכוש המשפחתי לידיים זרות?
- מה ניתן לעשות כדי שהילד המקבל והופך לבעל בית בדירה, לא יעשה בה ככל העולה על רוחו כגון למכור הדירה ולהשתמש בה למטרות שאינן מקובלות (בכלל ו/או על ההורים הנותנים)?
- מה עושים כדי להבטיח שההכנסות מהדירה ,שהוענקה במתנה ,(כמו, לדוגמא, דמי שכירות) ימשיכו להגיע להורים אף על פי שאין הם עוד הבעלים ?
- מה עושים כדי להבטיח שאם חו"ש הצאצא המקבל הולך לעולמו טרם עת, לא 'ינדוד' הנכס שקיבל במתנה ליורש שאינו מקובל על הנותן?
זו כמובן רק רשימה חלקית לסוגיות כבדות משקל, העולות לא אחת. שאלות שתכליתן בעיקר: בדיקת האפשרות לשמירת ה"שליטה" (חלקית או מלאה זמנית או לתמיד) בנכס שניתן
כמתנה, בידי נותן המתנה והבטחת קיומו כנכס השייך למשפחה בלבד.
האם זה אפשרי?
פתרונות מוצעים (רשימה חלקית בלבד):
מתוך שלל הפתרונות המוצעים לסיטואציות בחרתי להביא בפניכם כמה. ניתן לאמץ אחד מהפתרונות או לשלב בין כמה:
- ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (או בכל גוף אחד רלוונטי) אודות הגבלת על הצאצא המקבל מלבצע עסקאות בנכס בלי הסכמת ההורה הנותן קודם לכן.
הבעיה: רשויות המס ,בעיקר היום עקב חוק מס ריבוי דירות, עלולות לראות בהענקה שכזו בכפוף לתנאי כנ"ל, עסקה מלאכותית , על כל ההשלכות הנובעות מכך.
- ניתן לחייב את הילד המקבל לערוך צוואה במעמד קבלת המתנה, לפיה הדירה תעבור בירושה חזרה להורים או למישהו מהמשפחה המקורית .
הבעיה: צוואה כידוע ניתן לשנות בכל רגע נתון. רק הצוואה אחרונה היא הקובעת. ומי יערוב לנותן מתנה שהמקבל לא ישנה את הצוואה בהמשך ויצווה אותה למישהו שלא היה
בתכנון המקורי?...
- ניתן לערוך הסכם הלוואה בין ההורים הנותנים לבין המקבל ,הכולל סנקציות . זאת למקרה של סטיה מצד הצאצא המקבל מההסכמות (בכתב ו/או בעל פה) לגבי "יעוד" הדירה שהוענקה במתנה .
בעיה: האם אנו באמת מתכוונים לפתוח חזית של סכסוך מול ילדינו, בשר מבשרנו?
- אפשר שהמקבל יעניק יפוי כח להורה הנותן לפי יוכל זה האחרון לבצע פעולות בנכס שניתן כמתנה. זאת למרות שאין הוא רשום בו כבר כבעלים.
בעיה: גם פה היישום, בהגיע יום פקודה, הוא קצת בעייתי.
- ניתן לקבוע כי הצאצא המקבל מתחייב לערוך עם בת/בן זוגו בעתיד הסכם ממון, לפיו הדירה שקיבל במתנה אינה חלק מהרכוש המשותף, לא תחול עליה הלכת האיזון והיא לא תהווה חלק מהרכוש בו חולקים בני זוג ,אשר דרכם המשותפת מסתיימת.
בעיה: מי יתקע כף לידינו שהצאצא המקבל אכן יערוך עם בחיר/ת ליבו הסכם כזה או מי יבטיח שהצד השני בכלל יסכים לחתום על הסכם זה?
קיימים פתרונות יצירתיים רבים והם צריכים להתאים למצב הספציפי ולנפשות הפועלות באותו ארוע.
בכל מקרה הבשורה הפחות מעודדת היא שאף אחד מהפתרונות אינו נותן מענה אידאלי לסיטואציות כנ"ל ,אשר העתיד צופו בחובו עבור כל אחד מעימנו. כל פתרון הינו בבחינת אליה וקוץ בה.
סיכום:
אז לפני שאתם בנדיבותכם מעבירים במתנה נכסים לילדיכם ,מומלץ בחום שתפנו לבעל מקצוע מהתחום (עו"ד מתחום המקרקעין ו/או מתחום מיסוי מקרקעין ו/או מתחום
הירושות ו/או מתחום הסכמי הממון) .בהדרכתו ,לפני כל פעולה, תעשו, קודם כל ,"חושבים".
בידקו גם את מהות יחסיכם עם ילדכם ועם הנפשות האחרות הקשורות אליו ועם אלה שעתידיות להיות קשורות לנכס נשוא המתנה .חישבו על סיטואציות עתידיות
אפשריות בהוויה האישית שלכם...
או אז תוכלו להחליט: האם כדאי לתת המתנה או אולי להמנע מכך, ואולי אפשר לבחון דרכים יצירתיות אחרות על מנת לסייע לצאצאים מבלי לסכן את עתיד הרכוש
המשפחתי ככזה.
והעיקר שתכנסו לעסקה כזו בעיניים פקוחות כשבידיכם כל הנתונים.
ו... תחשבו על זה
*** מאמר זה אינו מהווה תחליף לעיוץ משפטי פרטני וכל המסתמך עליו עושה זאת על אחריותו בלבד.
***המאמר נכתב בחודש מאי 2017 על ידי עו"ד גילה פרין.