|
מוכרים או קונים נדל"ן בעידן קורונה?
מה אם בגלל הקורונה תסתבכו בהפרת חוזה כי לא תצליחו לעמוד בהתחיבותכם, למשל, לפנות את הדירה בזמן ולמסרה לקונה?
מה אם אתם חוששים כקונים שלא תקבלו לידיכם את הדירה שרכשתם בזמן ותתקעו בלי קורת גג?
איך מתארגנים? מה עושים?
בבתי המשפט החלו לעלות לאחרונה מקרים מתחומים שונים בהם מי מהצדדים טוען שמגבלות הקורונה מנעו ממנו מלעמוד בהתחייבויות שלקח על עצמו בו ולכן אין לראות בו כמי שהפר חוזה.
בתי המשפט נוטים בעקרון שלא לקבל טענות אלה ולא להחשיב את הקורונה כגורם מסכל שאי אפשר היה לצפותו ולהערך אליו מראש. לפיכך אינם מאפשרים סטייה מהתחייבויות חוזיות בנימוק זה.
אבל-
במקרה שנדון בחודש שעבר בבית המשפט פנו לבית המשפט זוג מטופל בחמישה ילדים קטנים, שדירתם נמכרה לפני שנה, בחודש ספטבמר 2019, במסגרת הליך פשיטת רגל. בני הזוג טענו כי מגבלות הקורונה והוצאתם לחל"ת לא איפשרו להם לחפש קורות גג חלופית למשפחה ולכן לא יוכלו לפנות את הדירה ולמסרה לקונים בזמן. הם בקשו אורכה.
הקונים מצידם טענו כי איחור במסירת הדירה לידיהם יגרום להם לנזק אדיר מה גם שהיה למוכרים פרק זמן של שנה, מאז חתימת חוזה המכר, להתארגן לקראת הפינוי.
במקרה זה נכמרו רחמיו של בית המשפט כלפי המשפחה והוא החליט באופן חריג "לעשות צדק". בשקלו על כפות המאזניים את הנזק שיגרם לרוכשים מול הנזק שיגרם למוכרים ולילדיהם קבע בית המשפט כי הן נוטות יותר לזכותם של המוכרים. והואיל ומדובר בתקופה של חוסר ודאות העניק בית המשפט למוכרים אורכה של חודשיים לחפש לעצמם דירה חלופית עד לפינוי. זאת כנגד תשלום של מה שנראה כשווה ערך לכחודשיים שכירות (במקום לשלם לקונה פיצוי בגין הפרת חוזה, שעמד על מאות אלפי שקלים!).
ואתם? אל תנסו את זה בבית.
בחוזים הנערכים בימים אלה ,כאשר הקורונה כבר אינה בגדר אירוע חריג או בלתי צפוי, שלא כמו לפני שנה, כשאיש לא היה מעלה דבר שכזה בדמיונו הכי הפרוע - דומה כי היא כבר לא תחשב בבית המשפט לארוע מסכל או "אליבי" המאפשר אי עמידה בהתחיבויות, אשר נטלתם על עצמכם.
אז מה לעשות?
אגיד לכם מה אני עושה בשביל לקוחותי. בחוזים של מכר או שכירות, שאני עורכת עבור לקוחותי, אני תמיד מטמיעה פתרונות ותנאים שיגנו עליהם, צופי פני עתיד, בהתיחס לקורונה ולהשלכותיה על החוזה שלהם. כך זוכים לקוחותי להכנס לעסקה בביטחה כשעיניהם פקוחות לרווחה. הם יודעים ובוטחים בתכנון המדויק של מה שעומד בפניהם ואף מסוגלים להערך מראש בתיאום ציפיות ומחויבויות עם הצד השני.
כי בחוזה מקרקעין, בעיני, אין כמו שמירה על הבטחון והשקט של לקוחותי.
*מבוסס על החלטה בתיק פש"ר 46210-07-18 רותם נגד כונס הנכסים הרשמי (שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בחודש ספט' 2020)
**מאמר זה אינו תחליף ליעוץ אישי וכל המסתמך על כתבה זו עושה זאת על אחריותו שלו בלבד.
***נכתב בחודש אוקטובר 2020 ע"י עו"ד פרין גילה – מומחית בעסקאות נדל"ן
|