העברת נכס במתנה (ללא תמורה) לקרובי משפחה – מלכודת מס
או מה כדאי לקחת בחשבון לפני שמעניקים נדל"ן במתנה לילדים /לקרובים

עסקת מתנה במקרקעין=עסקה לכל דבר
עסקת מתנה במקרקעין ,הגם שלא משולמים במסגרתה כספים, היא עסקה לכל דבר וענין: נערכים מסמכי העברה, מדווחים על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, משלמים מיסים ולבסוף רושמים את זכויות מקבל המתנה בנכס המתנה.

המצב המשפטי עד ליום 1.1.14
עד כאן הכל טוב ויפה. ואכן עד ליום 1.1.14 (היום בו הוחל תיקון לחוק מיסוי מקרקעין* – להלן "התיקון לחוק" /"הרפורמה"**) היתה העברת נכס במתנה בין קרובי משפחה ובעיקר כמתנה לילדים, אמצעי נפוץ ולגיטימי להעברה של נכסי נדל"ן בתוך המשפחה. בעבר בהתקיים התנאים המתאימים בעסקת המתנה (בייחוד נבחנה הקירבה המשפחתית, כדי שזו תוכר לעניין הטבות המס שהגיעו עמה).

המעביר קיבל פטור מתשלום מס השבח והמקבל נהנה מתעריף של 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם אילו היה זר רוכש את הנכס בעסקה בתמורה כספית (על כך כתבתי בזמנו באתר שלי ובאתר מעריב - NRG מאמר מפורט בשם: כיצד לבצע העברת נכס במתנה לילדים ? http://www.lawguide.nrg.co.il/showarticle.asp?id=13405)

מהי "תקופת צינון" בהעברה ללא תמורה?
מאז ומתמיד היו קיימות מגבלות על מקבל המתנה. הוא היה צריך לעבור תקופת צינון לגבי הנכס שקיבל במתנה/ללא תמורה. כלומר, על מנת שיוכל המקבל למכור הלאה ללא חבות במס, את הנכס שקיבל במתנה (להלן "נכס המתנה" /"דירת המתנה") היה עליו להחזיק בו ולא לבצע בו עסקה משך מספר שנים . המטרה במגבלה זו היתה שלא לאפשר לנכסים להתחמק 'מתחת לרדאר' של רשויות מיסוי מקרקעין ולהמכר בפטור ממס על ידי המקבל, מיד לאחר קבלתם. זאת שעה שאילו היו נמכרים אלה מראש בידי נותן המתנה היתה העסקה נחשבת לחייבת במס.
היום לאחר התיקון לחוק הוטלה על העברת נכס במתנה בתוך המשפחה מגבלה נוספת שיש לה גם נגיעה לתקופת הצינון. מגבלה זו חלה (לעת עתה) רק למשך תחולתו של התיקון לחוק, דהיינו עד סוף שנת 2017.

עיקר השינויים בהעברות במתנה לאחר התיקון לחוק:
פה יש לנהוג משנה זהירות!
1) אכן ,עדיין על פי התיקון לחוק חלות תקופות צינון (אם כי לפרקי זמן שונים מבעבר) אולם , להבדיל מהתקופה שלפני התיקון לחוק, אם נמכרה דירת המתנה על ידי המקבל בחיוב במס ליניארי =מס מוטב (דהיינו מס שבח בתעריף "מוזל" ,שהעניקה הרפורמה) יזקף ניצול המס המוטב על ידי מקבל המתנה לחובת נותן המתנה המקורי.
כלומר, ניצול המס המוטב לו זכה המקבל בעת מכירת דירת המתנה על ידו יחשב כאילו נותן נכס המתנה השתמש בו אישית. זאת אף על פי שלא הוא עשה בעצם את העסקה הפטורה. זה , כמובן, עלול למנוע בהמשך מנותן המתנה מלהשתמש אף הוא במס המוטב המוזל הזה בעת מכירת נכס אישי אחר שלו.

2)העברת נכס במתנה בין אחים, אשר פעם ,טרם התיקון לחוק, היתה דרך מקובלת להעברת נכסים בתוך המשפחה, אינה מוכרת עוד היום בחוק כעסקת פטורה ממס (לפחות עד לסוף תחולתו של התיקון לחוק). היום העברה ללא תמורה בין אחים מחויבת במס שבח מלא, שישא בו נותן המתנה . יתר על כן , ולפחות עד סוף תחולת התיקון חוק ,המעביר נכס לאחיו ללא תמורה עלול להיות לא רק מחויב במס שבח אלא להיות מחויב במס השבח המלא ולא במס הליניארי (המס המוטב, שבמסגרת התיקון לחוק, מעניק הנחה רצינית בגובה מס השבח).

3) התנאי היחיד בו מוכנות רשויות מיסוי מקרקעין להכיר בהעברה ללא תמורה בין אחים כעסקה פטורה ממס שבח הוא אם ההעברה ללא תמורה לאותו אח נערכת בנכס ,שהגיע לידי נותן המתנה ,בירושה או במתנה . וגם זה תחת תנאים נוספים שצריכים להבחן, טוב טוב, טרם עריכתה של אותה טרנזקציה.

סיכום:
עיניכם הרואות שעסקת מתנה, בימינו אלה, הפכה להיות מבחינת חבות המס למורכבת יותר ולאליה וקוץ בה (וזה עדיין מבלי להכנס להשלכות המשפחתיות והאישיות אשר יש לעסקאות מהזן הזה).
משום כך מומלץ מאוד לבחון היטב כל עסקה כמו גם עסקת מתנה, טרם עריכתה, אצל מומחה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין. זאת כדי לעמוד על כדאיותה, ויעילותה מצד אחד אל מול החיובים, הסיכונים והמוקשים הטמונים בה מצד שני. שקילת מכלול השיקולים וערנות להם יכריעו ,בסופו של דבר ,את כפות המאזניים אם לערוך עסקה שכזו ,אם לדחות מועד בצועה או אם לא לבצעה כלל. ו.... תחשבו על זה...
 

לקבלת מידע נוסף וייעוץ בטרם העברת נכס במתנה -
אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדה של עו"ד גילה פרין ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי.

נכתב ע"י גילה פרין עו"ד - מקרקעין , צוואות וירושות, מיסוי מקרקעין, חוזים (נובמבר 2016)

(אין כתבה זו מהווה תחליף ליעוץ פרטני וכל העושה שימוש בה ו/או מסתמך עליה עושה זאת על אחריותו בלבד) .

*חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963 ,

**תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין