*האם הנכס בשל למכירה מבחינה רישומית?

על המוכר להווכח כי אכן הנכס שהוא מציע למכירה בשל למכירה או שיש עדיין מספר פעולות מקדמיות שיהיה עליו לערוך לפני כן. לצורך כך אני ממליצה מאוד לעיין במאמר שכתבתי המפורסם באתר זה תחת הכותרת :

*הבטים מיוחדים לבתים בהרחבות במושבים בפרט ולמגזר החקלאי בכלל:

בעסקאות במגזר החקלאי מעורבים, על פי רוב, גם גופים פנימיים בישוב כגון: האגודה השיתופית החקלאית והועד המייצג אותה, הועד המקומי וגם (לעיתים נדירות) התאגדויות וולנטריות פנימיות של המתיישבים.

חשוב לעמוד על טיבם של הקשרים וההתחייבויות בין מוכר הנכס לבין אותם גופים. ללא בדיקה נאותה מגלים, קצת מאוחר מידי וכבר אחרי שחתומים על חוזה ,כל מיני הפתעות (לא תמיד נעימות) כגון:

קיומם של חובות כספיים כלפי אותם גופים, קיומם של מגבלות על מכירת הנכס והתחייבות שחובה לקיים כלפיהם במעמד מכירה, תביעות שמתנהלות בין המוכר לבין אותם גופים...

כל האלמנטים הללו חייבים להילקח בחשבון ומראש .המרכיבים הללו יכולים בהחלט להשפיע על תנאי העסקה, על סעיפי החוזה ,על הבטוחות ,על לוח התשלומים ואפילו על המחיר החוזי.

לפיכך ,אפילו אם הדבר מחייב השקעת זמן ,מו"מ ממושך יותר (מול מוכר שדוחק לחתום במהירות אחרת...) - מומלץ בחום על עריכת ביקור (שהדרכה לגביו ניתנה מראש על ידי עוה"ד המייצג) במזכירות הישוב ו/או אצל הועדים על מנת לתהות על קנקנם ועל מהותו הכוללת של הנכס ,לגביו מתעתדים לערוך העסקה.

*תכנון מס

בנוסף ובכל מקרה חובה טרם קניה או מכירה לבצע תכנון מס. לפיכך יש להוועץ, מראש, עוד לפני שמבטיחים הבטחות או מתחייבים בהתחייבויות ,עם עו"ד שמתמצא בתחום, כדי לדעת מראש האם בעסקה שעל הפרק יש חשיפה לתשלום מס (כגןן: מס שבח, מס רכישה וכו'.) ולתשלומים אחרים (כמו לדוגמא: למינהל מקרקעי ישראל, לרשות התכנון והבניה) והאם ניתן לתכנן אחרת את העסקה הנוכחית ו/או בהתחשב בעסקות מתוכננות עתידיות ,באופן שניתן יהיה להפחית או אפילו להמנע מחיוב במס. זה חסכוני וכדאי.