|
|
|
|
"הלו שלום. עו"ד פרין? תראי, בדיוק עכשיו אני יושב עם המוכר של הדירה, שאנו רוצים לקנות. הוא דורש שנחתום איתו על זכרון דברים.
מה את אומרת?"
כן, פניות מסוג זה מתקבלות ,תדיר, במשרדי ,מצד לקוחותי (מוכרים או קונים של נכס דלא ניידי) . אלה מבקשים להוועץ עימי בשאלה: האם
כדאי לעשות זכרון דברים (זכ"ד) למכירת/קנית נכס נדל"ן?
הקונה חושב לעצמו שאם לא יחתום לאלתר 'ויתפוס' את "המציאה" ,הוא עלול להפסידה לקונה זריז אחר. המוכר ,מצידו, חושש שאם לא
יחתים את הקונה על זכ"ד, הוא עלול לאבדו ולכן רוצה להכות בברזל בעודו חם.
ובאמת- לחתום או לא לחתום על זכרון דברים? זאת השאלה .
המיסוי וזכה"ד
זכ"ד ,גם אם הכל מתנהל כסידרו והצדדים חותמים בהמשך על חוזה "מסודר", מהווה נקודת ציון לגבי רשויות מיסוי מקרקעין. למעשה על
עריכת זכ"ד יש להצהיר לרשויות המיסוי. מועד חתימת זכה"ד מהווה נקודת הזמן ,ממנה מתחיל מנין הימים ,הקצובים לבצוע תשלום המיסים הכרוכים בעסקה (מס שבח, מס רכישה וכיוב'...) .
לעומת זאת, בעסקה בה לא נחתם זכ"ד אלא רק חוזה (בד"כ לאחר מו"מ שנערך כבר בין עורכי דין) ,מתחיל מנין הימים, הקצובים לתשלום מיסי
המקרקעין,רק מיום חתימת החוזה. שזה ,מטבע הדברים ,מועד מאוחר יותר . אז מי שלא מעונין להוציא בשלב מוקדם ובמהרה ,מכיסו, כספים למימון
המיסוי, כדאי שיקח זאת בחשבון.
פסק דין: עדית סגל נגד ערן מל (תיק אזרחי 4231-2/10 ,בבית משפט השלום בת"א)
ממש לאחרונה ניתן בפרשת עדית סגל (הנ"ל) פסק- דין, שדן בסוגית תקפותו של זכ"ד.
בפרשת זו נחתם ,בין צדדים, זכ"ד לרכישת דירה .אחד התנאים בו היה שחוזה יחתם תוך 10 ימים, לאחר בצוע בדיקות, שחפץ בהן הקונה. זמן קצר אח"כ הודיע הקונה על בטולו.
התובעת (המוכרת) טענה נגד הנתבע (הקונה) שהלה הפר את זכה"ד משסרב לעמוד בו. לכן תבעה מהקונה סעדים שונים כגון: פיצוי מוסכם
בהיקף של כמה מאות אלפי שקלים (שסכומו נרשם בזכה"ד), פיצוי נזיקי על אובדן קונים פוטנציאלים ועל האילוץ למכור בזול, מאוחר יותר ,את הדירה
בחלוף ה-"עונה הבוערת", ואפילו נתבע פיצוי בעילת לשון הרע בשל הכפשת שמה בפני המתווך .
הנתבע (הקונה) טען מצידו שנאלץ לחתום על זכה"ד תחת לחץ וכי לא נגרם שום נזק באשר הודיע על ביטול העסקה ימים מספר בלבד
לאחר החתימה על זכה"ד. זאת מאחר וגילה ,לאחר בדיקת מהנדס, שהנכס אינו תקין וכי קיימים בו ליקויי רטיבות.
שיקולי בית המשפט:
בפרשת עדית סגל שאל בית המשפט הנכבד את עצמו שאלה: האם מדובר בזכרון דברים בעל תוקף מחייב ,אשר ניתן לראות בו הסכם סופי
(שאז כמובן ניתן לתבוע מכוחו סעדים שונים) או שזכה"ד הוא מסמך מקדים ,מעין "פרומו" בלבד לחוזה מחייב ,שאמור להחתם רק במועד מאוחר יותר?
כדי לענות על שאלה זו בחן בית המשפט גם את נוסח זכרון הדברים וגם קריטריונים אחרים ,אפילו חיצוניים כמו למשל, התנהגות הצדדים
במהלך החתימה ואחריה. (לדוגמא: השופט באותה פרשה התחשב בעובדה שהקונה הזמין, לאחר חתימת זכה"ד, מטבח חדש לדירה שנרכשה. עובדה
שהעידה ,לדעת ביהמ"ש, על כך שהקונה התיחס לזכ"ד כאל הסכם מחייב לכל ענין ודבר).
להלן הקריטריונים שנבחנו בבית המשפט(וזו לא רשימה סגורה!):
א- האם נרשמו בזכה"ד פרטים חיוניים? לדוגמא: סכום התמורה ,נשיאה בשכ"ט עו"ד, הסכמות לגבי תוספות
ושינויים בנכס, מועד פינוי הנכס, ציון פיצוי מוסכם בגין הפרה .
ב- האם בוצע בפועל ,תשלום סכום כלשהו על החשבון?
ג- כיצד נהגו הצדדים לאחר החתימה? (לדוגמא: ענין הזמנת המטבח על ידי הקונה) ד- האם קבעו הצדדים במסגרת זכה"ד זמן קצוב כדי לאפשר למי מהם לערוך בדיקות שונות על הנכס? ומה
התכוונו הצדדים בעשותם כן? האם כוונת הצדדים היתה שאם ,לאחר בדיקה, ימצא ליקוי בנכס או נתון לא
מתאים אחר, ניתן יהיה לבטל את ההתקשרות שבזכ"ד ,או שתכננו שאף אם יתגלו בעיות - יתוקנו הללו על ידי
הצד, שחב בתיקונן, אך זכה"ד ימשיך לחייב?
בית המשפט הנכבד ,בפרשת עדית סגל, בחן מכלול נתונים .זאת כדי לקבוע את מידת 'הרצינות' שייחסו הצדדים לזכה"ד. בסופו של דבר
נפסק : "המדובר בזכ"ד בעל אופי מחייב ושאינו בגדר שלב ביניים במשא ומתן בלבד" .
מכאן היתה ,כמובן, הדרך קצרה מאוד לפסיקת פיצוי כנגד הקונים לטובת המוכרים . אומנם בית המשפט הנכבד לא פסק את מלוא הפיצוי
המוסכם, בהיקף של כמה מאות אלפי שקלים, אלא חייב את הקונה בתשלום פיצוי בהיקף של "רק" כמה עשרות אלפי שקלים. אולם גם זה
"כואב" דיו!
מסקנות:
בתי המשפט מתייחסים לזכרון דברים ולהתחייבויות הנובעות ממנו ,בצורה רצינית מאוד. ההלכה היא, שעל פי רוב, לזכה"ד יש תוקף מחייב
של חוזה/הסכם .והסכמים יש לקיים. יתרה מזאת הסכמים ניתן לאכוף כי "מאזני הצדק נוטות,לראשונה ומלכתחילה, לאכיפתו של הסכם".
ובמילים פשוטות :בתי המשפט רואים בזכ"ד דבר רציני ומחייב, שאפשר לתבוע ,בגין הפרתו, פיצויים או ניתן , אפילו ,בנסיבות מסוימות,לתבוע את אכיפתו .
דהיינו בתנאים מסוימים ,יתכן מצב ,שבו גם אם מי מהצדדים אינו מעונין עוד בקיומה של העסקה, נשוא זכרון הדברים - הוא, בהחלט, עלול למצוא את
עצמו,בעל כורחו, מחויב לקיימה.
ובראיה לעתיד - במצב המשפטי כיום ,קשה לצפות כיצד יראה הטריבונל המשפטי, אשר בפניו תובא הסוגיה, את תקפותו של זכה"ד. הדבר
תלוי בתפיסת העולם של השופט הדן בתיק, ואף מושפע מגורמים שונים (נעלמים בחלקם) ומנסיבות, אשר לא תמיד יש לצדדים שליטה עליהן או ידיעה
מראש .
לפיכך, חישבו היטב: מי מכם היה רוצה להיות תלוי ,כשעל הפרק עסקת חייו המהותית והחשובה כל כך ,בגורמים ובנעלמים רבים כל כך?!
[והדברים אמורים ביחוד לגבי עסקאות בבתים צמודי קרקע או בבתים בהרחבות במושבים. שם, רבים ומיוחדים הם הנתונים שצריכים להבדק היטב, עוד טרם מתחייבים וחותמים.( ראה מאמרי הנוסף באתר זה)].
עכשיו ,שוו בנפשכם, לאיזה תשובה זוכות רוב הפניות אלי באשר לשאלת החתימה על זכ"ד.
הפינה לשיפוטכם:
אז בפעם הבאה ,אם וכאשר תעמדו גם אתם מול שאלת השאלות הנ"ל, תוכלו לבחון אותה בעיניים פקוחות ולשפוט בעצמכם - מה יטה
אצלכם את כפות המאזניים בשאלת ההתקשרות בזכ"ד?
האם השאיפה הלגיטימית לתפוס בזריזות עסקה 'שווה' או מציאה כדאית ?
או - האם הרצון לפעול במתינות ולהתחייב אך ורק כשכל הנתונים בדוקים ומוסכמים?
והרי לכם חומר למחשבה.
נכתב ע"י עו"ד ג. פרין. הכתבה אינה מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ כזה ואין להסתמך על האמור בה לבצוע פעולה כלשהי.
|
|
|
|
|