השלכותיה של הונאה במקרקעין

על אחריות ועל חובת זהירות מוגברת, המוטלות על רוכש דירה

לפני כשבועיים (4.8.14) פסק בית המשפט העליון ,במקרה פיקנטי אך לא ממש יוצא דופן - בדרך קצת יוצאת דופן. (ע"א 624/13 מורדכיוב וקזייב נגד מינץ ובוהדנה)

ומעשה שהיה כך היה:

לשלמה מינץ (אכן ניחשתם נכונה: הכנר המפורסם) היתה דירה רשומה בבעלותו בחולון. את הדירה  ירש מאימו המנוחה. הדירה ,מסיבות סנטימנטליות, מעולם לא אוישה ולא הושכרה על ידו וכך עמדה, משך שנים, בשיממונה (סיטואציה שאגב, לא אחת ,מהווה רקע להסתבכויות משפטיות ולפירצה הקוראת לגנב).

בחלוף מספר שנים גילה מר מינץ להפתעתו הרבה, כי הדירה אינה רשומה עוד על שמו אלא נמכרה, ללא ידיעתו ,לאחרים. ולא רק פעם אחת נמכרה הדירה, אלא פעמיים!

הסתבר כי אדם (שגם נעלם בינתיים) ,אשר התחזה לשלמה מינץ, וגם הזדהה ,באמצעות תעודות מזויפות, כשלמה מינץ - מכר את הדירה למר בוהדנה. בוהדנה מיהר ותוך חודשייים מרכישת הדירה על ידו ,מכר את הדירה למשפחת קזייב. את הרישום של הדירה בטאבו לבעלותו ,השלים בוהדנה במהלך העסקה עם משפחת קזייב .הכל בהתאם לתניות הסכם המכר. גם משפחת קזייב, אשר רכשה מבוהדנה, במיטב כספה, את הדירה ,הספיקה אף היא להעביר ולרשום את הדירה על שמה וכן עברה להתגורר בה.

מה אומרים החוק וההלכה במקרים כאלה?

הללו קובעים כי אם קנה אדם נכס בתום לב, בתנאי 'תקנת השוק' ובהסתמך על הרישום – הרי שבכך הוא קונה עדיפות אפילו על זכויות הבעלים המקורי (האמיתי).זאת גם אם בדיעבד מתברר כי המכירה היתה 'נגועה', כמו בפרשת מינץ הנ"ל.

ולמה הכוונה בשלושת הקריטריונים הללו?

בתום לב- רכישה שלא על רקע קנוניה ,הונאה או מרמה או אפילו עצימת עיניים והתעלמות כי משהו לא כשר מתרחש.

בתנאי 'תקנת השוק' – לדוגמא: רכישה בנסיבות רגילות בהן נהוג לעשות עסקאות מהסוג העומד לבחינה, תשלום מחיר סביר שאינו נמוך באופן קיצוני . כל אלה מעידים על תקינות העסקה,

ובהסתמך על הרישום - רישום כפי שמופיע בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה משכנת ובכל גוף אחד המנהלת רישומת אודות זכויות במקרקעין, שניתן לעיין בה.

מה קבע בית המשפט בפרשה?

לכאורה על פניו, היה נראה שמשפחת קזייב עמדה בשלושת הקריטריונים ולכן זכותה גוברת על זכותו של הבעלים המקורי שלמה מינץ. למרות זאת בחר בית המשפט לשלול את הבעלות בדירה ממשפחת קזייב ולהשיבה, בסופו של דבר ,למינץ. תוצאה זו אומנם נראית על פניה, צודקת אך יש לה משמעויות קשות מאוד לגבי משפחת קזייב. שהרי משפחת קזייב נותרה ללא הכסף וללא קורת גג.                                                                      

תשאלו למה?

בית המשפט הנכבד קבע בפסק דינו כי הקריטריון של 'תקנת השוק' לא התקיים במקרה של קזייב: ראשית על שום שמשפחת קזייב חתמה על חוזה הרכישה ,רק חודשיים לאחר שהמוכר ,בוהדנה, רכש הוא עצמו ,את הדירה. דבר שלכאורה אמור היה לעורר את חשדם ומשהתעורר מצידם חשד כזה אזי לא נבדק לעומקו די. שנית – על שום החוזה בין בוהדנה לבין קזייב נחתם שעה שהדירה טרם היתה רשומה על שם המוכר, בוהדנה ,אלא היתה לטובתו הערת אזהרה בלבד. דבר זה אמור היה לגרום למשפחת קזייב לנהוג משנה זהירות.

לטעמו של בית המשפט היה בשתי סיבות אלה כדי לפגום בעדיפות זכותה של משפחת קזייב על פני זכותו של הבעלים המקוריים, מינץ.

בית המשפט חזר על ההלכה כי במסחר במקרקעין  (להבדיל ממסחר במטלטלין) מגינה שיטת המשפט על הבעלים של הרכוש ומקפידה הקפדה יתרה דווקא עם הקונה ולא להפך! 

לפיכך, קבע בית המשפט , שהיה על משפחת קזייב להגדיל עשות ולבצע בדיקות נוספות, אשר יתכן והיו מדליקות אצלה נורה אדומה או לפחות היו מטות את כף המאזניים לטובתה בבית המשפט ב'תחרות' בין זכויותיה לבין זכויותיו של מינץ.

בית המשפט לא פירט איזה בדיקות היה על משפחת קזייב לבצע על מנת שזכותם תחשב לזכות הגוברת על זו של מינץ. זאת ,כנראה, רק ימים יגידו.

אולם בין השורות ברור מאוד כי בית המשפט הציב מול רוכש נדל"ן רף מאוד גבוה לבדיקות מקדמיות ,שעליו לבצע טרם עסקה. אלה כוללות בדיקות מקצועיות ומעמיקות מאוד, אשר בהחלט יתכן, עלולות גם לחייב ,כפועל יוצא, כל רוכש בלא מעט הוצאות טרם חתימת חוזה.

צא ולמד:

לכן כשאתם עומדים בפני רכישה של דירה או של נדל"ן מכל סוג שהוא ,אל תחסכו ואל תוותרו על ליווי ויעוץ של בעלי מקצוע מנוסים ,העוסקים בתחום הנדל"ן.

כל המנעות מבדיקה ראויה, אם מתוך רצון לחסוך בכסף או מתוך החפזות "לתפוס מציאה", עלולה לחזור אליכם כבומרנג , ובגדול.

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ שכזה. כל המסתמך על מאמר זה בלבד עושה זאת על אחריותו הבלעדית.