למי שייכות זכויות בניה בבית משותף?

בשעה טובה ובמזל טוב קנינו דירה בקומה עליונה בבנין כשגם הגג מעלינו ,צמוד לדירתנו ורשום על שמנו בטאבו. וכבר יש לנו פנטזיות איך נרחיב את הדירה, איך נוסיף לה עוד קומה ו...אולי אפילו איך נבנה יחידת דיור נפרדת על הגג ונסדר לנו הכנסה יפה לפנסיה....                                                                           (חלומות דומים יכולים ,ודאי, להיות גם למי שרכש לו דירת גן עם חצר קטנה ואשר גם עליה הוא בונה תכניות עתידיות דומות.)

אבל, רגע אחד .לפני שמתחילים להזמין קבלנים ולהגשים חלומות, כדאי לבדוק אם , אין אנו ,בעצם, בונים ארמונות פורחים באויר. כי לפעמים חלומות מתגשמים ו...לפעמים – לא.

בפסק דין מענין ,אשר ניתן בחודש דצמבר 2014* בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בקשו בעלים של דירת בקומה עליונה בבנין משותף ,אשר אליה הוצמד גג הבנין ,לבנות יחידה נוספת על אותו גג. השכנים, דיירי הבית המשותף התנגדו . הם טענו שאומנם הגג, פיזית ורשמית, משוייך לבעלי דירת-הגג ,אבל ולהבדיל, אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים שייכים לכל הדיירים של הבנין . לכן הם אינם קנינו של הבלעדי של אף אחד, כולל לא של השכן מהדירה בקומה העליונה.

בית המשפט דן בשאלה: האם אחוזי בניה בלתי מנוצלים מהווים חלק מהרכוש המשותף ,השייך לכל דיירי הבנין או שמא הם חלק מהזכויות השייכות בלעדית לבעלי הדירה אשר ,אליה הוצמד הגג שמעליהם?

ההלכה המשפטית קובעת: הצמדת גג של בנין לדירה מסוימת אינה בהכרח אף הסכמה לבניה על אותו גג צמוד או הסכמה לניצול אחוזי הבניה , הניתנים ליישום על אותו גג . הענקה והצמדה של אחוזי בניה לדירה מסוימת צריכה להעשות בצורה מפורשת ולא משתמעת.

חשוב לציין שבאותה פרשה מבית המשפט היה רשום בתקנון הבית המשותף כי לדיירים ,אשר הגג הוצמד לדירתם , תהיה זכות לעשות כל פעולה על הגג ללא הגבלה וללא צורך בהסכמה משאר הדיירים!

למרות זאת, באותה פרשה , שנדונה בפסק הדין לא סבר בית המשפט כי הסעיף הזה, שהיה כתוב בתקנון הבית המשותף ,מקנה בצורה מפורשת דייה ,לבעלי הדירה צמודת הגג, גם את אחוזי הבניה, שטרם נוצלו בבנין.  לפיכך, בית המשפט פסק שזכויות הבניה שייכות לדיירי הבנין כולו ולא לדייר בעל הגג.  בכך ,למעשה, רוקן בית המשפט ממשמעות כלכלית ומעשית את הסעיף בתקנון ,אשר הקנה, כזכור, זכות לבעלי הדירה בקומה העליונה ,לעשות כל פעולה בגג.  

ומה הלקח?                                                  

             ?

 יש לכם שאלה לגבי מכירת או רכישת נכס נדל"ן?                                                                      יש לכם שאלה בתחום הצוואות - ירושות?                                                                        מוזמנים לפנות אלי, דרך דף הפייסבוק שלי או למשרדי, ואשמח להשיב.

*ה"פ 17545-07-12 (מחוזי ת"א) הלוי ,פירסטנברג נ' טכורש ואח'  (מיום 23.12.14)                                                                                                                                                                 ** נכתב ע"י עו"ד גילה פרין (1/2014) .הכתבה אינה מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ כזה ואין להסתמך על האמור בה לבצוע כל פעולה שהיא.